Guía · Fin del alquiler

Documento de finalización del arrendamiento: qué es y qué debe incluir

Actualizado el 15 de octubre de 2026

Si vas a dejar un piso alquilado, o eres el casero que lo recibe, hay una novedad: desde el 8 de octubre la ley pide que, al entregar las llaves, los dos firméis un escrito con el estado de la vivienda. Aquí tienes qué dice exactamente, qué conviene poner y los errores que más fianzas acaban costando.

Qué dice la ley

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, añade un apartado 7 al artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (el mismo artículo que regula la fianza). El texto literal es este:

«7. A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes. En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.»

Fuente: BOE-A-2026-20823, artículo 3, apartado dieciocho. BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026. En vigor desde el 8 de octubre de 2026.

Dicho en sencillo:

• Hay que hacerlo por escrito y firmarlo los dos, en el momento de devolver la posesión (la entrega de llaves).
• Si no se firma, o se firma sin anotar ningún desperfecto, se da por hecho que el piso se devolvió en buen estado, salvo que alguien demuestre lo contrario.
• Para el inquilino, es una protección de la fianza. Para el casero, es la forma de dejar constancia de los daños reales antes de descontar nada.

Qué debe incluir el documento

La ley no da un modelo oficial. Estos son los puntos que de verdad evitan discusiones:

1. Fecha, hora y dirección de la vivienda, y la fecha del contrato al que se refiere.
2. Habitación por habitación: cocina, baños, dormitorios, salón, terraza… Estado de paredes, suelos, puertas, ventanas, sanitarios y electrodomésticos. Si estaba amueblado, el mobiliario.
3. Lecturas de los contadores de agua (m³), luz (kWh) y gas, con foto de cada uno.
4. Llaves y mandos devueltos: cuántos juegos y de qué (puerta, portal, buzón, trastero, garaje).
5. Desperfectos, uno a uno: qué, dónde y cómo es. «Mancha de 10 cm en la pared del dormitorio 2» vale más que «algunos desperfectos».
6. Fotos fechadas y ordenadas por habitación, que se puedan relacionar con el texto.
7. Firmas de las dos partes y, si alguien no está de acuerdo, sus reservas por escrito.

Lo ideal es compararlo con el inventario de entrada, si lo hubo: el desgaste normal por el uso no es un desperfecto.

Errores típicos

• Dar las llaves sin firmar nada «porque hay confianza». Luego la memoria de cada uno no coincide.
• Escribir «todo bien» o «algunos golpes». Lo genérico no sirve para nadie.
• Olvidar los contadores. El último recibo de agua o luz es una discusión clásica.
• Fotos sueltas por WhatsApp, sin orden ni relación con lo firmado.
• Que firme solo una parte, o firmar días después sin haber visto el piso juntos.
• Negarse a firmar en vez de firmar con reservas: es mejor dejar escrito en qué no estás de acuerdo.
• Quedarse cada uno con una versión distinta. Lo sensato es que ambos tengáis el mismo documento.

Preguntas frecuentes

Aviso importante

Esta página es informativa y no constituye asesoramiento jurídico. Resume una norma reciente, el Real Decreto-ley 29/2026, que está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso (plazo aproximado: 14 de noviembre de 2026) y cuya aplicación aún no han interpretado los tribunales. Inventario de llaves no es un acta notarial. Para tu caso concreto, revisa tu contrato y, si hace falta, consulta con un profesional.